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Die Baugenehmigung

In Deutschland regeln das Baugesetzbuch (BauGB) und die Landesbauordnungen die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken in den Gemeinden [https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/]. Hierin besteht der rechtliche Rahmen für die Planung der städtebaulichen Entwicklung, welche von der Gemeinde im vorbereitenden Bauleitplan (s. Flächennutzungsplan) und verbindlichem Bauleitplan (s. Bebauungsplan) festgehalten wird. Aus dem verbindlichen Bauleitplan ergeben sich die Anforderungen an eine Baugenehmigung.

Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Aus der Bauleitplanung wird ersichtlich, welche Nutzung pro Grundstück vorgesehen oder gar rechtlich festgelegt ist. Soll nun eine bauliche Anlage errichtet, geändert, abgebrochen oder die bisherige Nutzung geändert werden, erfordert dies eine Baugenehmigung. Für Freiflächen-Solaranlagen ist sie nahezu immer erforderlich. Den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer ist zu entnehmen, wann eine bauliche Anlage ausnahmsweise keine Baugenehmigung benötigt [https://www.verband-wohneigentum.de/bv/on56330 ].

Die Beantragung einer Baugenehmigung

Um eine Baugenehmigung zu erlangen muss zunächst ein Bauantrag gestellt werden. Dessen Inhalt ist durch eine Anordnung geregelt (https://www.gesetze-im-internet.de/baup_ano/__1.html) und umfasst im Wesentlichen eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Lagepläne und Standsicherheitsnachweise. Oft existieren amtliche Vordrucke und Formulare, die vom Verfasser auszufüllen sind. Für Freiflächen-Solaranlagen werden üblicherweise schon vorläufige Belegungspläne und Beschreibungen der geplanten Komponenten und hier insbesondere der Unterstützungskonstruktion vorgelegt. Ist die Anlage für Anwohner oder von Straßen bzw. Verkehrswegen aus sichtbar, wird ein Blendgutachten erforderlich.

Für den/die Verfasser eines solchen Antrags werden durch die Landesbauordnungen gezielt Anforderungen vorgegeben, so dass nur sogenannte bauvorlageberechtigte Personen als „Entwurfsverfassende“ in Frage kommen (Beispiel NRW: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_detail?sg=0&menu=0&bes_id=39224&anw_nr=2&aufgehoben=N&det_id=468242 ). Für bestimmte Detailfragen wie beispielsweise Standsicherheitsnachweise oder Brandschutzkonzepte können weitere berufsqualifizierende Anforderungen aufgestellt werden.

Der fertige Bauantrag wird schließlich zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen und Nachweisen bei der jeweils zuständigen Behörde der Stadt oder des Landkreises eingereicht [https://www.haus.de/bauen/bauantrag].

Das Genehmigungsverfahren

Die Beurteilung des eingegangenen Antrags und somit des Bauvorhabens erfolgt dabei ausschließlich nach den Festsetzungen im Bebauungsplan. Im Wesentlichen wird die Übereinstimmung mit Bauordnungsrechtlichen Vorschriften wie beispielsweise Brandschutz und Abstandsregelungen geprüft. Entspricht ein Vorhaben diesen Festsetzungen, ist es genehmigungsfähig und eine Baugenehmigung muss erteilt werden. Die Baugenehmigung kann die Stellung einer Sicherheit in geldlicher oder Bürgschaftsform enthalten, um den Rückbau der Anlage auch für den Fall sicherzustellen, dass der Bauherr diesen Rückbau nicht selbst durchführen kann oder will. Weiterhin enthält sie regelmäßig eine Fristsetzung innerhalb derer der Baubeginn erfolgen muss sowie weitere formelle Auflagen wie Baubeginn Anzeige, Baustellenschild und die Anzeige des Nutzungsbeginns. Sofern Belange Dritter von der Baumaßnahme betroffen sein könnten, wird deren Erlaubnis ebenfalls zur Auflage gemacht. Dies sind üblicherweise Versorgungsunternehmen, die dann sogenannte Schachtscheine ausstellen müssen.

Es gibt wenige Ausnahmen, nach denen die Errichtung baulicher Anlagen von der Genehmigungspflicht freigestellt werden kann oder eine Bauanzeige ausreicht.

Die Kosten für die Bearbeitung des Bauantrags und die Genehmigung des Bauvorhabens unterscheiden sich von Behörde zu Behörde. Neben einer Grundgebühr von z.B. 100 € fallen schätzungsweise Kosten in Höhe von 0,5 bis 1 % der gesamten Baukosten an [https://www.haus.de/bauen/bauantrag].

Mit der Baugenehmigung erhält der Antragsteller von der zuständigen Genehmigungsbehörde die schriftliche Bestätigung, dass sein Bauvorhaben aus Sicht rechtlicher Vorschriften als unbedenklich anzusehen ist. Während der als Satzung beschlossene Bebauungsplan öffentlich bekannt gemacht werden muss, wird eine erteilte Baugenehmigung nicht veröffentlicht. Die Baugenehmigung wird bestandskräftig, wenn ihr nicht innerhalb der Widerspruchsfrist von vier Wochen widersprochen wird (https://rechtstipp24.de/2017/08/16/bestandskraft-rechtskraft-vollziehbarkeit-im-verwaltungsrecht/ ). Von der Baugenehmigung betroffene Dritte – üblicherweise Anlieger – können aber, sofern sie dem Vorhaben nicht im Vorfeld zugestimmt haben, von einer Baugenehmigung keine Kenntnis haben. Diesen Betroffenen steht es daher innerhalb einer Frist von einem Jahr nach Baubeginn zu, noch Widerspruch einzulegen und im Falle eines negativen Bescheides auch vor Gericht zu klagen.

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